城市中心的尺度
有人问了我这样一个问题
在过去十几年，就算是一个普通的购房者，只要在一个城市待的时间稍微长一点，并且对房产比较关注的话，大概都能得出一个结论，自己买的房子涨得快不快，关键是看边上还有没有空地。
要是当年买的时候，价格比较便宜，买完之后，边上能拍一个地王出来，那就更美味了。
这个根本就不是什么秘密。
因为过去十几年，中国的城市建设取得了飞速的发展。
但是就算城市发展这么快，此空地和彼空地之间区别是很大的。
如果你买的房子，离城市中心非常远，周边空地也很多，但是很多年都轮不到开发的话，这空地也是没有什么用的。
所以，这个时候，就要关心一个城市中心覆盖到底有多远。
这种尺度到底是由什么决定的？
如果在网上看过相关文章的话，大概都知道一个一线城市中心覆盖的半径是大概是25公里左右，一个强二线中心覆盖的半径大概20公里左右。
其实，这个范围，每个城市都不太一样，所谓25公里、20公里只是一个大概的数字。
如果我们不知道这个数字是怎么来的，那么就可能生搬硬套，比如我们再问一下一个三线城市中心的半径到底有多大呢？
这个时候就要了解更底层的原理。
这个距离是怎么来的呢？
就是根据通勤时间估算出来的，比如中国大城市的通勤时间是单程1小时，往返2小时，极限是单程1.5小时，往返3小时。
只要考察自驾、轨道交通、公交车等等交通方式覆盖的范围，就能大致得出相关的结论。
这方面已经有很多的相关的叙述，本文就不赘述了。
抓住通勤时间，就已经抓住问题的关键了。
但是一些爱思考的小伙伴，可能觉得还不够通透，不能灵活运用。
这个通勤时间对每个城市是否适用，通勤时间是否会发生变化？
那么如果出现变化的话，应该是怎样的呢？
比如说，北京的朋友，很夸张的说，从天通苑挤地铁，要花半小时才能挤上去，那么这个半小时到底算不算在通勤时间之内？
比如说，南京的朋友，从南京的桥北上地铁，中间还有好几个换乘，那么这些时间到底算不算通勤时间？
比如说，有些城市是有多个副中心的，那么这些副中心覆盖的尺度到底有多大？
再比如说，一个地铁的终点站，它的周围是非常容易形成新的市镇的，那么这个地铁终点站到底要离城市中心有多远，这个地铁终点站覆盖的范围到底有多大？
有没有更底层的原理呢？
答案是:有的。
这就是著名的马尔凯蒂定律（Marchetti’s constant）。
马尔凯蒂定律表明，人们每天日常出行的时间为一个常数，恒定为1小时。
不管你是住在古希腊的村庄，还是住在古罗马的城市，或者是现代的西欧城市，这个时间都是一个小时，注意，这是出行总时间。
马尔凯蒂是一个意大利的物理学家，他根据前人的研究成果，于1994年发表了相关的论文。
这是对古希腊村庄的研究，一直到现代的城市，都表明了这种规律。
无论这个城市的交通如何变化，这个时间都是恒定的。
马尔凯蒂据此推断，一个靠步行作为主要交通手段的村庄或者城市，最大的半径是2.5公里。
所以，当一个城市的交通手段变得更快更便利的话，这个城市的半径就会变大。
这里需要指出的是，当一个城市变得更大时，人们的节奏会变得更快，这个和城市的规模呈现出幂定律的特征。
就是说城市越大，人们走的越快，从交通来说，也是这样的。
那么，为什么人们日常出行的时间是一个恒定值呢？
这就是由人的生理极限决定的。
比如，你可以一天两天走的远一些，但是如果每天都是这样，就会进入亚健康状态。
想想一个在互联网公司工作的码农，日常工作时间996，每天下班都9点了，再坐1个小时地铁，到家已经10点多了，然后洗洗涮涮，就已经11点了，再东看看西看看，不到12点是没法睡觉的。
关键是，第二天还得起来。
坚持几年之后，人是头昏眼花，记忆力衰退的。
这里，我们还要解释一个疑问，为什么马尔凯蒂定律说每天出行的总时间是1小时，而我们国家的大城市的出行总时间是2小时呢？
除了城市规模导致的速度加快外，主要是因为中国人民的忍耐力强呗！（心酸）
把这个规律掌握了，再结合主要的交通方式，人们的忍耐力，周边买房人的口味，你就能判断某个区域大致是什么情况。
比如深圳龙岗大运中心，给大家作为案例练习。
